“現(xiàn)售製”不改房企對高端住宅用地的輪競投資熱情。
9月10日下午，價爭深圳福田區(qū)香蜜湖街道一宗宅地掛牌出讓。搶深這是圳再宅地一宗“迷你”住宅用地，土地麵積僅為5844.41平方米，現(xiàn)萬地塊容積率為3.1，平方出讓起始總價為11.31億元。米迷經(jīng)過250輪競價，輪競最終中海地產(chǎn)以25.5億元競得，價爭溢價率約125.46%，搶深樓麵地價約9.81萬元/平方米。圳再宅地
這宗地塊吸引了中海、現(xiàn)萬華潤、平方招商、米迷建發(fā)、輪競中鐵、深振業(yè)，以及深業(yè)與越秀聯(lián)合體等房企參與競拍，是近年來深圳住宅用地中參與房企最多的地塊之一。這宗地塊所在的香蜜湖區(qū)域，住宅用地也已經(jīng)“斷供”十年，而周邊二手房成交均價超過13萬元/平方米，這是房企競相爭奪的緣由。
中海摘得香蜜湖“迷你宅地”，這顯示頭部房企仍然看好核心城市重點地塊的投資機會。雖然“現(xiàn)售製”落地，房企的回款以及銷售節(jié)奏都將被徹底改變，但普遍的預期是，市場將進一步分化，房企的投資也將更加聚焦重點地塊。
競逐核心地塊
香蜜湖地塊的出讓，具有非常強的信號意義。
這是一宗調(diào)規(guī)地塊，原規(guī)劃為商業(yè)用地，而後調(diào)整為二類居住用地，這一“商改住”操作，釋放出深圳核心區(qū)增加住宅供應的明確信號。深圳過去一直被認為是“缺地”的城市，在當前房地產(chǎn)市場尚未企穩(wěn)、商業(yè)用地供應較多的情況下，深圳也在努力增加住宅用地的供應以提振房地產(chǎn)市場。
根據(jù)地塊出讓信息，本次出讓地塊土地麵積僅5844.41平方米，規(guī)劃建築麵積2.6萬平方米（其中住宅規(guī)劃建築麵積2.47萬平方米，商業(yè)1000平方米，允許分割轉(zhuǎn)讓；物業(yè)服務用房100平方米產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有，不得轉(zhuǎn)讓），地塊建築限高100米。
中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅分析認為，片區(qū)內(nèi)新房供給長期吃緊，本次出讓直接補上片區(qū)新房缺口。地塊規(guī)模小但無人才房、保障房配建硬性要求，且無地價上限，中?？梢劳衅浜勒a(chǎn)品線打造高定位改善產(chǎn)品。
區(qū)位條件優(yōu)越加之周邊供給較少，香蜜湖地塊受到熱捧符合市場的預期。
最終，這宗地塊順利拍出“高價”，成功打破此前前海桂灣地塊9.59萬元/平方米的紀錄，位居深圳涉宅用地成交樓麵價曆史第二高位。目前深圳宅地樓麵價最高紀錄，由保利置業(yè)於今年6月斬獲南山區(qū)粵海街道一宗地塊時創(chuàng)下，該地塊成交總價57.72億元、成交樓麵價10.86萬元/平方米、溢價率150.74%。
需要指出的是，這宗地塊能夠拍出較高的溢價，也與起始定價非常合理有關。根據(jù)出讓公告，這宗地塊的競買保證金為2.26億元，起拍樓麵單價僅約4.35萬元/平方米，采用“不設上限、競地價、價高者得”的方式確定競得人。
這一樓麵單價，遠低於市場的預期。近年來，深圳在土地市場持續(xù)沿用低單價、低總價的方式吸引房企參與，最終也使地塊拍出高溢價，一方麵體現(xiàn)了房企積極投資的意願，另一方麵也提振了市場的信心。
孫紅梅分析稱，本次成交熱度印證了深圳核心區(qū)“價高者得”競拍規(guī)則下的資金集中效應，若剔除配建，該地塊實際住宅樓麵價將突破10萬元/平方米，與南山粵海的曆史紀錄基本比肩。依托中海在深圳的頂豪操盤經(jīng)驗，這宗迷你地塊有望被打造為安托山的高端改善標桿。
“迷你地”成趨勢
中海此次拿下深圳香蜜湖“迷你地塊”，這或許反映了未來土地市場的趨勢。這宗地塊體量足夠小，對資金的占用量並不高，加之區(qū)位條件突出和配套設施成熟，能夠很好地匹配房企與購房者的需求，各地或?qū)⒊掷m(xù)推出這類地塊帶動土地市場成交回暖。
這是因為，房企過去的運作模式是“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負債”，通過無限提高資金利用率快速拿地、做大規(guī)模以獲得超額利潤，但“現(xiàn)售製”施行之後，房地產(chǎn)市場迎來劇變已是必然，房企也必然要改變打法。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶分析認為，對於市場端，商品房銷售製度調(diào)整可能使部分城市新房供應節(jié)奏產(chǎn)生階段性變化，一定程度上有助於改善市場供求關係，加快庫存消化。
曹晶晶認為，“長期來看，銷售製度的調(diào)整將改變房企資金組織和項目的開發(fā)模式，推動行業(yè)逐步轉(zhuǎn)向更加注重資金平衡、產(chǎn)品品質(zhì)和開發(fā)運營能力的新模式。能否將‘小體量’轉(zhuǎn)化為高品質(zhì)、高溢價的產(chǎn)品力，是中小房企在這一賽道中立足的關鍵。”
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，近期在各地組織的房企溝通會上，就有不少房企提出未來需要將地塊分割，盡量控製地塊體量不高於5萬平方米。
“我們覺得幾萬平方米、宗地總價控製在10億元到30億元的區(qū)間會更符合實際，一是建設流程不會太長，二是資金周期也較為可控，對客戶的研究和市場的判斷也更具確定性?！币晃粎⒓訙贤〞娜耸扛嬖V21世紀經(jīng)濟報道記者。
一位頭部房企的人士也對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，在“現(xiàn)售製”細則尚未發(fā)布的窗口期，稀缺的地塊受到熱捧也是市場資金走向的體現(xiàn)。“未來各地應該會通過推出這種核心地段迷你地塊的方式來提振市場情緒，因為未來的市場分化會進一步加劇，這種地塊的確定性強，更符合現(xiàn)售製後資金流轉(zhuǎn)的需求?！?/p>
克而瑞在近期的一份研報中表示，現(xiàn)售製之後高溢價地塊呈現(xiàn)三大共同基因：低密改善屬性、核心板塊稀缺性、總價體量可控，房企支付溢價的意願與項目現(xiàn)金流回正周期直接掛鉤。
克而瑞預測，短期土地市場將延續(xù)“核心城市優(yōu)質(zhì)地溢價、遠郊剛需地底價或流拍”的分化格局，真正按照現(xiàn)房規(guī)則掛牌的新地塊入市後，拿地門檻將進一步抬升。
